В рамках выборов в Гос Думу мы пытаемся совмещать приятное с полезным.
Почему бы не помочь жителям новостроек? - подумали мы и издали вот такую краткую брошюру для них.
Перед вами ее текст.
Андрей Владимирович Бабушкин
Любовь Николаевна Морозова
Если Вы переехали в новостройку
Брошюра, подготовленная в рамках избирательной компании кандидата в депутаты Гос Думы по 200 Медведковскому избирательному округу от партии «ЯБЛОКО» А.В. Бабушкина рассказывает о том, как новоселам не попасть впросак из-за проделок застройщика, управляющей компании, городских властей.
Принять квартиру у застройщика — не формальность.
Что проверять в новостройке?
Как обязать застройщика исправить недостатки бесплатно?
1. Подготовка
1.1. Отключите эмоции!
Желание получить поскорей ключи от заветной квартиры может слишком дорого стоить. Вам нужны холодная голова и острый взгляд
Лучше с первого раза не подписать акт приема-передачи, чем потом долгие месяцы исправлять косяки. И еще:
1. Не нервничайте, если вас будут торопить. Это ваше право - проверять столько, сколько надо. Практика показывает: чем более недобросовеастным является застройщик, тем сильнее он нас с вами торопит.
2. Не слушайте, если вам говорят, что недостаток незначительный, его, мол, можно исправить щелчком пальца. Записывайте всё.
Приемка квартиры у застройщика, вполне конкретно описывает ФЗ № 214 статьи 7 и 8 закона о долевом строительстве. Вот что должен сделать застройщик до передачи квартиры:
1. Получить разрешение на ввод объекта (в данном случае МКД) в эксплуатацию.
2. Передать объект, который соответствует условиям договора и техническим регламентам.
3. Уведомить дольщиков о готовности передать объект. Это делается обязательно письмом с уведомлением о вручении и описью вложения или лично под расписку. По телефону, на электронную почту или в СМС — не считается.
4. В течение 7 дней вы должны подтвердить намерение принять квартиру. На это выделяется 2 месяца. Если в течение этого времени вы не придете - застройщик подпишет односторонний акт приёмки. То есть, передаст вам квартиру уже без вашего участия.
5. Как узнаете дату, вам нужно написать, что вы готовы принять объект в соответствии с условиями договора и закона. Потребуйте копию с распиской о получении уполномоченного на это сотрудника или отправьте письмом с уведомлением и описью вложения.
Это будет доказательством, что вы не уклоняетесь от приемки квартиры.
6. Перед приемкой следует внимательно прочитать договор и проектную документацию.
В этих 2-х документах должно быть все о вашей квартире:
- материалы стен и пола;
- отделка;
- производитель окон и их конфигурация;
- какие должны стоять двери;
- описание подъезда и придомовой территории.
7. Подготовьте копию плана квартиры из приложения ДДУ; при этом следует:
- сравнить площадь по плану и проверить все перегородки, имеющиеся в квартире;
- проверить все мокрые зоны, куда будет подключаться сантехника.
1.2. Что взять с собой для приёмки квартиры?
1.Паспорт и договор.
2. Планшет, несколько листов бумаги, ручки.
3. Мел, бумажный скотч и смываемый маркер- нужно будет помечать, где недостатки:
клеить скотч и писать на нем пометки, маркером обводить царапины и окалины на стеклопакетах.
4.Тестер электричества или небольшой электроприбор (зарядку от телефона).
5. Зажигалку и свечку – для проверки вентиляции и щелей в окнах.
6. Лампочку – для проверки патронов.
7. Фонарик, рулетку, уровень, отвес (нитку и грузик).
8. Табурет или стремянку.
9. Шумометр для проверки в квартире звукоизоляции.
10. Если вы планируете принимать квартиру самостоятельно, можно взять в аренду:
- лазерный построитель плоскостей или лазерный нивелир для проверки стен и полов. Обязательно с разверткой луча 360° в обоих плоскостях;
- тепловизор для проверки в холодное время года наружных стен и окон на промерзание;
- дозиметр для проверки уровня радиации;
- индикатор электромагнитных излучений;
- газоанализатор. Нет уж редки новости о превышении в десятки раз уровня аммиака и других не очень полезных для нашего организма веществ в новостройках.
Не хотите тратить свое время - обратитесь к профессионалам.
Вооружённые здравым смыслом и инструментами, идём на приёмку.
1.3. Какие документы надо затребовать?
- акт приёма-передачи;
- акт о вводе дома в эксплуатацию;
- получить и проверить кадастровый и технический паспорт;
- экспликацию;
- паспорта и гарантии на счетчики и двери.
1.4.Проводим проверку квартиры
Входная дверь:
- проверяем есть ли повреждения;
- легко ли закрывается дверь, работа замков, исправность глазка;
- ручки, уплотнительные резинки, отсутствие сквозняков;
- плотно ли установлена дверная коробка – на стыках коробки и стен нет щелей, дверь не царапает пол – ровно установлена;
- звонок - он должен работать.
Окна:
1. Самая распространенная проблема — царапины на стеклопакетах и рамах. Их отмечайте смываемым маркером.
2. Все механизмы должны работать без заеданий, створки не задевают раму, все уплотнительные резинки по периметру окон целые, без разрывов.
Снаружи прикреплен отлив для воды.
3. Монтажная пена без промежутков. В идеале она защищена пароизоляционной пленкой или обработана специальным герметиком.
4. Проверьте не дует ли из окон — поводите вдоль стыков зажженной свечой. Или зажмите между рамой и створкой лист бумаги, закройте окно и попробуйте вытащить лист. И так в нескольких местах по периметру створки. Если лист можно вытащить — зимой в этих местах, скорее всего, будет дуть.
5. Дефекты стекла и рамы – трещины, сколы, отслоение декоративных пластин.
Отделка стен и полы:
Застройщики сдают квартиры в разном состоянии:
- отделка черновая- это голые стены;
- предчистовая отделка – стяжка пола, оштукатуривание стен, обустройство откосов, окон входной двери, разводка электричества с розетками и выводами освещения;
- чистовая- практически готова к заселению.
Нужно проверить:
- совпадает ли высота с заявленной;
- аккуратные швы;
- перепад высот не более 1см
- стяжка пола ровная, однородная и крепкая;
- отклонение потолков по горизонтали (не более 20 мм);
- отклонение проёмов по вертикали (не более 10 мм);
- отклонение стен по вертикали (не более 15 мм);
- отклонение плиты пола по горизонтали (не более 20 мм);
- наличие мокрых пятен в помещениях.
Потолок:
- однотонная окраска по всей поверхности;
- покраска ровная без натёков.
Вентиляция:
- лист бумаги прилипает к решетке;
- пламя зажигалки отклоняется в сторону решетки.
Электрика:
Установлен электросчётчик; необходимо сверить модель установленного счётчика с заявленным в договоре. Заведен основной кабель электропроводки в квартиру. Установлен электрощит в квартире, автоматический выключатель счётчика в рабочем состоянии. Розетки в группах установлены ровно, выведен кабель на потолках комнат для главного светильника.
Без специальных приборов много проверить не получится. Но хотя бы попросите включить электричество в общем щите, а сами в это время нажмите кнопку «Тест» на корпусе временного щитка. Если «автомат» выключится — напряжение есть. Если с собой есть тестеры, можно проверить каждую розетку, подключив зарядное устройство телефона к розетке и вывод освещения, ввернув лампочку в патрон в каждой комнате, узнать есть ли заземление в ванной и в щитке.
Проверить работу электроплиты - по инструкции и наличии паспорта.
Водоснабжение и канализация:
- проверить сантехнику и смесители, герметичные соединения трубы канализации, заземление ванны и краны- их работу. Проверьте есть ли вода – интенсивный сток воды в раковинах и унитазе. Хорошая нормализация стока в унитазе после слива. Наполненный бачок унитаза не протекает.
На трубах водоснабжения установлены счётчики воды. Запишите показания счетчиков, сверьте серийный номер с указанным в паспорте. В местах вывода должна быть запорная арматура: кран, фильтр, редукционный клапан. Подтеков на соединениях труб быть не должно. На выводах канализации стоят заглушки (до пуска ввода в эксплуатацию).
Ванна без трещин и сколов, полотенцесушители должны находиться на расстоянии от стены.
Отопление:
- радиаторы - надёжно установлены, не шатаются, расстояние от стены - 2 см., от подоконника - не менее 7 см., от пола – не менее 10см.;
- декоративные панели без царапин и вмятин;
- свободно вращаются ручки регуляторов;
- ручки перекрытия воды должны располагаться перед вращающимися ручками регулятора (до первого запорного устройства).
Стены:
- ровная поверхность без трещин, швы без посторонних включений;
- нет глухого стука при постукивании.
Отделка (найм, реновация, ипотека):
- обои не отстают от стен, нет вздутий и морщин, полотна обоев однотонные, рисунок совпадает, обойный шов встык заметен с расстояния до 3-х метров, нет ржавчин на обоях;
- нет пустот под плиткой и на стенах;
- ровный ламинат (без скрипов и проседаний) или линолеум ровный без вздутий.
Проверить работу лифтов:
- кабины и техническое обслуживание, должны соответствовать параметрам, указанным в договоре и требованиям проекта;
- есть ли в лифте вентилятор, установлен ли частотник (он позволяет обеспечить плавное торможение), исправна ли связь с диспетчером, как отрегулировано открытие –закрытие дверей;
- на первое время стены лифта облицовывают фанерой, чтобы их не поцарапали мебелью и стройматериалами во время переезда.
Звукоизоляция:
Как измерить звукоизоляцию?
Звукоизоляция жилья должна начинаться со знания акустических норм, регламентированных Санитарными нормами, СНиПом, городскими строительными нормативами. Шумы же подразделяются на воздушные и ударные, а препятствует им качественная звукоизоляция. Воздушный шум появляется в воздухе, способен проникать сквозь конструкции, ударный же шум появляется в самих конструкциях и свободно по ним распространяется. Звукоизоляция препятствует распространению шумов, звуков, ослабляет звуковую энергию, даря комфорт и акустическую тишину.
Нормы звукоизоляции
Нормы звукоизоляции измеряет специальный коэффициент R, не зависящий от звукопоглощения, от площади конструкции или помещения. Он характерен только для самой конструкции. Нормативы звукоизоляции можно выделить следующие:
54 дБ или категория А – высоко комфортные условия проживания,
52 дБ или категория Б – комфортные условия проживания,
50 дБ или категория В – предельно – допустимые условия проживания.
Ударный шум вычисляет специальный агрегат – «топальная» машина. Ее размещают на верхних этажах здания, а после замеряют уровень шума или предельный уровень звукового давления. Чем показатель выше, тем хуже изоляция, а значит, нужно уделить ей внимание. Его нормативы следующие:
55 дБ для категории А,
58 дБ для категории Б,
60 дБ для категории В.
Следует внимательно изучить эти значения, чтобы принять правильное решение по звукоизоляции.
В панельных и монолитных строениях звук беспрепятственно проникает по стеновым панелям из бетона и распространяется от первого до последних этажей.
Проблемы со звукоизоляцией есть и в элитных домах. Каков уровень шума в новой квартире без отделки, можно понять по таким объективным признакам:
- в отличие от монолитных перекрытий, улучшенными показателями звукоизоляции обладают пустотные – из железобетона, поскольку их заполняют пенополистиролом, керамзитом, минеральной ватой, а в старых домах обычной стружкой или другим материалом с высоким коэффициентом шумопоглощения;
- если перекрытия монолитные, как это бывает в панельных и кирпично-монолитных домах, не обойтись без звукоизоляции потолка, иначе в комнату будут транслироваться все передвижения соседей сверху;
- хорошо если в квартире есть изоляция пола: в таком случае из-под стяжки по периметру комнаты должен быть виден край звукоизоляционного материала;
межкомнатные перегородки, стыки и места примыкания стены к потолку должны быть изолированы герметиком;
- наличие «плавающего пола», который хорошо поглощает ударный шум, – дополнительный бонус.
Пористые материалы в составе межкомнатных перегородок поглощают звук лучше, чем каменные железобетонные конструкции. Минимальная толщина железобетонных перегородок внутри квартиры – 60 мм, между квартирами – 180 мм. В критических местах они должны напоминать многослойный пирог с утеплителем и звукоизолятором.
В новых домах швы внутренних перегородок из кирпича или блоков должны быть заполнены и оштукатурены с обеих сторон. Если финишной отделки еще нет, имеет смысл «поковырять» штукатурку и посмотреть швы, а еще лучше – пригласить с этой целью профессионального строителя.
Подъезды и придомовая территория:
1. Прописано в договоре долевого участия (ДДУ) и проектной декларации.
2. Установлены почтовые ящики.
Балконы и лоджии:
1. остекленение - окна целые без трещин;
2. двери – плавно открываться, без царапин;
3. внутренняя отделка – стяжка и заливка пола, покраска стен морозоустойчивой краской;
4. за окном - короба для вентиляции;
5. отсутствие строительного мусора.
2.10 проблем, которые скрывают застройщики:
По закону они должны их устранять за свой счёт.
1. Нерабочая система приточной вентиляции (отсутствие тяги в вентиляционных каналах).
2. Неровные полы- (измеряется лазером).
3. Дефекты в оконной фурнитуре (или её отсутствия).
4. Брак уплотнителей при остекленении.
5. Кривой потолок (превышено допустимое отклонение).
6. Кривые стены (измеряется лазером).
7. Трещины в стяжке.
8. Механические повреждения дверей (входная, балконная).
9. Отслоение штукатурки и обоев.
10. Углы не соответствуют 90 градусам
3.Подпись документов:
1. Записать все недостатки в акт осмотра, а также в акт приёма-передачи.
2. Если вы обнаружили недостатки- акт не подписывать.
Требовать устранить недостатки и провести приёмку повторно, это гарантирует, что дефекты исправят. Ключи вам пока не дадут.
3. Подписать акт с условием устранения дефектов, указать сроки их исправления. Тогда ключи выдадут.
4. Организуется повторный осмотр квартиры, оставшиеся дефекты прописывают в акте приёма-передач (подкрепить фото).
Акт осмотра:
Должны подписать стороны, указанные в ДДУ. Проверить доверенность на менеджера, который будет подписывать ваш акт (дефектовочный), должно быть написано, что сотрудник это делает от имени застройщика.
Сезонные моменты:
Проверку стен, отопления, подтёки на батареях, практически проверить невозможно, это можно проверить только зимой или при помощи тепловизора.
Есть ряд формальностей, про которые нельзя забывать:
Если вы приобрели объект в ипотеку – оформите отчёт об оценке для банка, чтобы определить рыночную стоимость объекта. Заказать его лучше сразу после подписания акта приёма-передачи, так как на подготовку требуется время.
1. Оформить квартиру в собственность – вы можете после того, как дом, в котором вы купили квартиру, будет поставлен на кадастровый учёт. После этого вы можете оформить право собственности.
Для оформления вам понадобится:
- договор, оригинал акта приёма-передачи объекта по количеству дольщиков, указанных в договоре +1, паспорта всех участвующих, свидетельство о браке, если супруги оформляют недвижимость в совместную собственность, квитанцию об оплате госпошлины.
Сотрудники МФЦ оформят расписку в получении документов в каком количестве и номер вашего заявления.
Согласно ст.16 ФЗ от 13.07.2015 № 218 ФЗ – максимальный срок регистрации через МФЦ – 9 рабочих дней. Через Росреестр – 7 дней.
4. Получение документов на руки.
Свидетельство о праве собственности отменили еще в 2016 году – они больше не выдаются. Вы получите выписку из ЕГРН, а также договор долевого участия с отметкой о произведенной регистрации. Для получения документов дольщикам необязательно идти вместе. Каждый может получить свой комплект документов в удобное ему время.
В течение 3-х месяцев с даты оформления права собственности предоставить в банк выписку из ЕГРН и договор «Долевого участия или уступки права требования». Чтобы подтвердить целевое использование средств.
После этого вам необходимо зарегистрироваться по месту жительства (если это жилье единственное. Чтобы прописаться в квартире-обратиться в паспортный стол МФЦ.
5. Выполнение застройщиком гарантийных обязательств.
Строители приносят качество в жертву скорости.
В итоге, когда дом готов, то на стенах зачастую кривизна, паркет проваливается, кровля протекает, брак в радиаторах отопления и это без упоминаний о входной двери без петель и дырах в стене как после расстрела.
В новостройках могут присутствовать строительные недостатки и дефекты, которые нельзя увидеть при осмотре. На этот случай в законе предусмотрен гарантийный срок, в течение которого застройщик отвечает за построенный им дом и обязан исправить строительный брак. Например, на конструктивные элементы здания гарантия должна составлять не менее пяти лет, на инженерные системы - не менее трех. В этот период можно предъявить претензии застройщику и заставить его устранить недостатки.
Где могут быть обнаружены строительные недоделки?
1. Места общего пользования:
- общие балконы;
- лифтовые холлы;
- лестничные марши
2. Места ограниченного допуска
- кровля;
- чердаки;
- электрощитовые;
- инженерные сети;
- подвалы
Во время проживания новоселы обнаруживают:
- неправильно смонтированную сантехнику
- отсутствующую или недостаточную звукоизоляцию;
- промерзающие стены, окна, пол;
- отслаивающиеся обои;
- разводы и откосы на окрашенных поверхностях;
- повышенную влажность и духоту;
- сколы и стыке на кафеле;
-трещины и дефекты по периметру окон и т.д.
На какие нормативные акты при их устранении можно опираться?
1. «Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет». Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором» (п. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
2. «Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства» (п. 5.1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
Законодательство и действующие нормативы
1. Закон о защите прав потребителей:
- статья 18 — предпринимаемые гражданами шаги в случае приобретения товаров ненадлежащего качества;
- ст. 20 — правила устранения выявленных недостатков;
- ст. 23 — неустойка.
2. Федеральный закон № 214 «О долевом строительстве», ст. 7 перечисляет гарантии, предусмотренные договором ДУ.
3. Гражданский Кодекс РФ:
- ст. 469–478 — про качество товаров, гарантийные сроки, комплектность;
- ст. 722–724 — периоды обнаружения недостатков в работе подрядчика;
- ст. 754–757 — гарантии, сроки выявления недостатков в работе строительного подряда, ответственность.
Об авторах.
Бабушкин Андрей Владимирович родился в 1964 году. С 1981 года живет в Москве. Работает с 15 лет. Окончил МГУ им. Ломоносова.
Является председателем Комитета за гражданские права. С 2008 года – депутат Совета депутатов района Отрадное, председатель Комиссии по социально-экономическому развитию района и строительству. Член Совета при Президенте России по развтию гражданского общества и правам человека.
Член бюро партии «ЯБЛОКО».
Морозова Любовь Николаевна, член партии «ЯБЛОКО». Ответственный секретарь Правления Комитет за гражданские права. Руководитель «Школы ЖКХ» СВАО г. Москвы.
О партии «ЯБЛОКО».
Политическое объединение ЯБЛОКО было создано в 1993 годку. Из-за резкой критики власти в 2003 году не было допущено в Думу.
Являлась инициатором принятия ряда важных для страны законов, в том числе об общественном контроле за правоохранительными органами, о расширении суда присяжных, об ограничении роста тарифов и .д.
В Мосгордуме представлена 4 депутатами. На выборах районных депутатов 2017 года заняла второе место по количеству мандатов.
В 2013 году для защиты жителей от нарушений в жилищно-коммунальной сфере была создана школа ЖКХ. Благодаря этой школе, в частности, были отменены десятки тысяч судебных приказов о взыскании задолженности по ЖКХ.
В СВАО г. Москвы такой школой руководит Л.Н.Морозова.
С 10 августа спрашивайте у агитаторов А.В.Бабушкина наши новые брошюры: «Как работать с Управляющей организацией?», «Как отстоять свои интересы при капитальном ремонте?», «Как защитить зеленые насаждения своего двора и района».
