Высокая стоимость земли в крупных городах, конкуренция интересов различных социальны групп, связанных с земельных ресурсов остро ставит вопрос о правовом статусе придомовых территорий. Чья это земля - собственников квартир, города, района, Российской Федерации или же и вовсе Государя Императора?
Заглянем в статью 36 Жилищного Кодекса (ЖК РФ). Она определяет 4 составные части принадлежащей собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности общего имущества в многоквартирном доме. Среди этих составных частей - «земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности». Давайте обратим внимание на то, что этот земельный участок - такая же неотъемлемая часть общедомовой общей долевой собственности, как крыши, лестницы или несущие конструкции.
Согласно ст.16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса», если земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет до введения Жилищного кодекса, то есть до 1 марта 2005 года, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Статьей 23 ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что государственная регистрация права собственности на квартиру (комнату) является одновременно государственной регистрацией права на общее имущество в многоквартирном доме, куда входит земельный участок.
Между возникновением права на земельный участок и правом на помещение существуют важные различия. Второе возникает в результате государственной регистрации. Второе возникает в силу закона.
С 1977 года был введен государственный земельный кадастр ( постановление Совета Министров РСФСР от 10 августа 1977 г. № 417).
Постановлением Правительства РФ от 25 августа 1992 г. № 622 было отменено постановление Совета Министров РСФСР № 417, было предписано органам исполнительной власти, в том числе городов Москвы и Санкт-Петербурга, в 1992–1995 г.г. обеспечить проведение работ по инвентаризации земель, а также было утверждено новое «Положение о порядке ведения государственного земельного кадастра», в соответствии с которым сведения о правовом положении земель отражались в государственной кадастровой книге земель.
Земельные участки, на которых стоят наши дома, и ранее учтенные в БТИ также проходили кадастровый учет в поземельных книгах, о существовании которых мало кто знает.
В связи с обращениями граждан по вопросу предоставления сведений о ранее учтенных земельных участках Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации и Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости было подготовлено письмо от 13 сентября 2007 г. за № ВС/1345, которым было разъяснено, что ранее учтенными земельными участками считаются все фактически занимаемые земельные участки, учтенные в установленном порядке до вступления в силу Федерального закона от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», по которым вне зависимости от места хранения документов имеются:
· записи в инвентаризационных описях (в части земельных участков, для которых не открыты соответствующие подразделы ГРЗ КР);
· оформленные в установленном порядке правоудостоверяющие документы (Госакты, Свидетельства, договоры аренды и т.п.);
· соответствующее решение о предоставлении земельного участка;
· записи в поземельных книгах, журналах учета кадастровых номеров, списках плательщиков земельного налога и арендной платы;
· сведения в материалах инвентаризации земель, в том числе в материалах инвентаризации земель, утвержденных в соответствии с Временным руководством по инвентаризации земель населенных пунктов, утвержденным Госкомземом России 17.05.1993 г.;
· сведения в проектах межевания территории, утвержденных в порядке, предусмотренном «Положением о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений», утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 2 февраля 1996 г. № 105;
· записи в книгах выдачи «Свидетельств о праве собственности на землю», ведение которых осуществлялось в соответствии с «Порядком выдачи и регистрации свидетельств о праве собственности на землю», утвержденным Роскомземом 20.05.1992 г.
Федеральная служба земельного кадастра России издала приказ от 15.06.01 г. за № П\119 «Об утверждении документов земельного кадастра», которым утвердило «Порядок ведения государственного реестра земель кадастрового района, раздел «Земельные участки». Раздел «Земельные участки» предназначен для постановки на государственный кадастровый учет земельных участков, в том числе внесения сведений о ранее учтенных земельных участках. При этом сведения о ранее учтенных земельных участках вносились на основании и в соответствии с документами, оформленными согласно Указаниям Росземкадастра от 10.04.2001 г. о проведении инвентаризации сведений о ранее учтенных земельных участках, т.е. на основании и в соответствии с инвентаризационной описью. Никакого проекта межевания не требуется, т.к. земельные участки были предоставлены для строительства и дальнейшей эксплуатации наших домов уже в установленных границах, которые не подлежали пересмотру.
Согласно ст.22 ФЗ «О земельном кадастре» сведения государственного земельного кадастра об определенном земельном участке, в том числе о земельном участке, государственный кадастровый учет которого был проведен в установленном порядке до вступления в силу настоящего Федерального закона, предоставляются в виде выписок по месту учета данного земельного участка за плату или бесплатно в срок не более чем через десять рабочих дней со дня поступления соответствующего заявления о предоставлении указанных сведений. Выписки, содержащие сведения об определенном земельном участке, подготавливаются в форме кадастрового плана такого земельного участка. Таким образом, поскольку земельные участки, на которых стоят наши дома, имеют установленные границы, прошли кадастровый учет уже давно (являются ранее учтенными земельными участками), то в силу ст.16 ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса», ст.36 Жилищного кодекса РФ земельные участки принадлежат на праве собственности собственникам помещений дома. Земельный участок с элементами благоустройства и озеленения был включен в состав единого комплекса общего имущества (кондоминиум) еще ФЗ «О товариществах собственников жилья», принятым 15.06.1996 г. Этим Законом было определено, что общее имущество, включая земельный участок, не подлежит отчуждению отдельно от права собственности на помещения дома. Вопреки мнению городских властей и некоторых некомпетентных судей о том, что мы можем получить в собственность земельный участок только в случае создания ТСЖ, создавать ТСЖ необязательно, право собственности на общее имущество возникало независимо от членства в ТСЖ. По этому поводу Конституционный суд вынес Постановление от 3 апреля 1998 г. № 10-П, в котором указал, что «товарищество как один из возможных способов управления кондоминиумом и членство в нем являются производными (вторичными) по отношению к праву собственности домовладельцев. По смыслу статьи 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации, возникновение права собственности не может быть поставлено в зависимость от членства в товариществе». ФЗ «О ТСЖ» было определено, что собственники помещений в доме, а не ТСЖ, имеют право на земельный участок в нормативных размерах. Статья 10 ФЗ «О товариществах собственников жилья» устанавливала, что границы земельного участка в кондоминиуме определялись действующим землеотводом. В соответствии с пунктом 2 «Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах», утвержденным постановлением Правительства от 26.09.97г. № 1223, границы действующих землеотводов не подлежали пересмотру. Понятие «многоквартирный дом», используемое в Жилищном кодексе РФ, является синонимом понятия «кондоминиум». Таким образом, законодательство не предусматривало пересмотра границ земельного участка (перемежевания), т.е. то, что сейчас нам предлагают сделать органы исполнительной власти: перемежевать участок, установив его границы «по обрезу фундамента» или на метр от него. Нормативный размер земельного участка определяется в соответствии с СП 30-101-98 «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах», утвержденных приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 26.08.98г. № 59. ФЗ «О товариществах собственников жилья» было предусмотрено, что органы власти могут распоряжаться только сверхнормативной землей. Поэтому уплотнительная застройка на придомовых территориях в границах действующих землеотводов на нормативной земле незаконна, т.к. она нарушает права собственности собственников помещений многоквартирного дома; фактически городская власть распоряжается чужой собственностью. В соответствии с Жилищным кодексом право на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, возникает на момент государственной регистрации этого права, а в силу закона, – независимо от наличия регистрации права. По желанию собственника помещения право общей долевой собственности может быть зарегистрировано. Для этого следует обратиться в Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и получить кадастровый план ранее учтенного земельного участка. При этом следует запрашивать кадастровый план для регистрации ранее возникших прав, т.к. в зависимости от назначения сведений заполняются различные формы кадастровых планов.
В соответствие с ч. 3 ст. 11.3 Земельного Кодекса РФ исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домам.
(С использованием материалов конференции «Земля многоквартирного дома»)
Journal information