Правовой статус придомовой территории.

Высокая стоимость земли в крупных городах, конкуренция интересов различных социальны групп, связанных с земельных ресурсов остро ставит вопрос о правовом статусе придомовых территорий. Чья это земля - собственников квартир, города, района, Российской Федерации или же и вовсе Государя Императора?

Заглянем в статью 36 Жилищного Кодекса (ЖК РФ). Она определяет 4 составные части принадлежащей собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности общего имущества в многоквартирном доме. Среди этих составных частей - «земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности». Давайте обратим внимание на то, что этот земельный участок - такая же неотъемлемая часть общедомовой общей долевой собственности, как крыши, лестницы или несущие конструкции.

Согласно ст.16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодек­са», если земельный участок сформирован и поставлен на государс­твенный кадастровый учет до введения Жилищного кодекса, то есть до 1 марта 2005 года, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственни­ков помещений в многоквартирном доме.

Статьей 23 ФЗ «О регистрации прав на недвижи­мое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что государственная регистрация права собственности на квартиру (комнату) является одновременно государственной регистрацией права на общее иму­щество в многоквартирном доме, куда входит земельный участок.

Между возникновением права на земельный участок и правом на помещение существуют важные различия. Второе возникает в результате государственной регистрации. Второе возникает в силу закона.

С 1977 года был введен государственный земельный кадастр ( постановление Совета Ми­нистров РСФСР от 10 августа 1977 г. № 417).

Постановлением Правительства РФ от 25 авгус­та 1992 г. № 622 было отменено постановление Совета Министров РСФСР № 417, было предписано органам исполнительной власти, в том числе го­родов Москвы и Санкт-Петербурга, в 1992–1995 г.г. обеспечить проведение работ по инвентаризации земель, а также было утверждено новое «Положе­ние о порядке ведения государственного земель­ного кадастра», в соответствии с которым сведения о правовом положении земель отражались в госу­дарственной кадастровой книге земель.

Земельные участки, на кото­рых стоят наши дома, и ранее учтенные в БТИ также проходили кадастровый учет в поземельных книгах, о существовании которых мало кто знает.

В связи с обращениями граждан по вопросу предоставления сведе­ний о ранее учтенных земельных участках Минис­терством экономического развития и торговли Рос­сийской Федерации и Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости было подготов­лено письмо от 13 сентября 2007 г. за № ВС/1345, которым было разъяснено, что ранее учтенными земельными участками считаются все фактичес­ки занимаемые земельные участки, учтенные в установленном порядке до вступления в силу Фе­дерального закона от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ «О го­сударственном земельном кадастре», по которым вне зависимости от места хранения документов имеются:

·         записи в инвентаризационных описях (в час­ти земельных участков, для которых не открыты со­ответствующие подразделы ГРЗ КР);

·         оформленные в установленном порядке правоудостоверяющие документы (Госакты, Свиде­тельства, договоры аренды и т.п.);

·         соответствующее решение о предоставле­нии земельного участка;

·         записи в поземельных книгах, журналах уче­та кадастровых номеров, списках плательщиков земельного налога и арендной платы;

·         сведения в материалах инвентаризации зе­мель, в том числе в материалах инвентаризации зе­мель, утвержденных в соответствии с Временным руководством по инвентаризации земель населенных пунктов, утвержденным Госкомземом России 17.05.1993 г.;

·         сведения в проектах межевания территории, утвержденных в порядке, предусмотренном «Поло­жением о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений», утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 2 февраля 1996 г. № 105;

·         записи в книгах выдачи «Свидетельств о праве собственности на землю», ведение которых осуществлялось в соответствии с «Порядком вы­дачи и регистрации свидетельств о праве собс­твенности на землю», утвержденным Роскомземом 20.05.1992 г.

Федеральная служба земельного кадаст­ра России издала приказ от 15.06.01 г. за № П\119 «Об утверждении документов земельного кадастра», которым утвердило «Порядок ведения государственного реестра земель кадастрового района, раздел «Земельные участки». Раздел «Зе­мельные участки» предназначен для постановки на государственный кадастровый учет земельных участков, в том числе внесения сведений о ранее учтенных земельных участках. При этом сведения о ранее учтенных земельных участках вносились на основании и в соответствии с документами, офор­мленными согласно Указаниям Росземкадастра от 10.04.2001 г. о проведении инвентаризации сведе­ний о ранее учтенных земельных участках, т.е. на основании и в соответствии с инвентаризационной описью. Никакого проекта межевания не требует­ся, т.к. земельные участки были предоставлены для строительства и дальнейшей эксплуатации наших домов уже в установленных границах, которые не подлежали пересмотру.

Согласно ст.22 ФЗ «О земельном кадастре» све­дения государственного земельного кадастра об определенном земельном участке, в том числе о земельном участке, государственный кадастро­вый учет которого был проведен в установленном порядке до вступления в силу настоящего Феде­рального закона, предоставляются в виде выпи­сок по месту учета данного земельного участка за плату или бесплатно в срок не более чем через де­сять рабочих дней со дня поступления соответс­твующего заявления о предоставлении указанных сведений. Выписки, содержащие сведения об оп­ределенном земельном участке, подготавливают­ся в форме кадастрового плана такого земельно­го участка. Таким образом, поскольку земельные участки, на которых стоят наши дома, имеют ус­тановленные границы, прошли кадастровый учет уже давно (являются ранее учтенными земельны­ми участками), то в силу ст.16 ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса», ст.36 Жилищного кодекса РФ земельные участки принадлежат на праве собственности собственникам помещений дома. Земельный участок с элементами благоус­тройства и озеленения был включен в состав еди­ного комплекса общего имущества (кондоминиум) еще ФЗ «О товариществах собственников жилья», принятым 15.06.1996 г. Этим Законом было опре­делено, что общее имущество, включая земель­ный участок, не подлежит отчуждению отдельно от права собственности на помещения дома. Вопре­ки мнению городских властей и некоторых неком­петентных судей о том, что мы можем получить в собственность земельный участок только в случае создания ТСЖ, создавать ТСЖ необязательно, право собственности на общее имущество возни­кало независимо от членства в ТСЖ. По этому по­воду Конституционный суд вынес Постановление от 3 апреля 1998 г. № 10-П, в котором указал, что «товарищество как один из возможных способов управления кондоминиумом и членство в нем явля­ются производными (вторичными) по отношению к праву собственности домовладельцев. По смыслу статьи 35 (часть 2) Конституции Российской Фе­дерации, возникновение права собственности не может быть поставлено в зависимость от членства в товариществе». ФЗ «О ТСЖ» было определено, что собственники помещений в доме, а не ТСЖ, имеют право на земельный участок в нормативных размерах. Статья 10 ФЗ «О товариществах собс­твенников жилья» устанавливала, что границы зе­мельного участка в кондоминиуме определялись действующим землеотводом. В соответствии с пунктом 2 «Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондо­миниумах», утвержденным постановлением Пра­вительства от 26.09.97г. № 1223, границы дейс­твующих землеотводов не подлежали пересмотру. Понятие «многоквартирный дом», используемое в Жилищном кодексе РФ, является синонимом по­нятия «кондоминиум». Таким образом, законода­тельство не предусматривало пересмотра границ земельного участка (перемежевания), т.е. то, что сейчас нам предлагают сделать органы исполни­тельной власти: перемежевать участок, установив его границы «по обрезу фундамента» или на метр от него. Нормативный размер земельного учас­тка определяется в соответствии с СП 30-101-98 «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах», утвержденных приказом Министерства РФ по зе­мельной политике, строительству и жилищно-ком­мунальному хозяйству от 26.08.98г. № 59. ФЗ «О товариществах собственников жилья» было пре­дусмотрено, что органы власти могут распоря­жаться только сверхнормативной землей. Поэтому уплотнительная застройка на придомовых терри­ториях в границах действующих землеотводов на нормативной земле незаконна, т.к. она нарушает права собственности собственников помещений многоквартирного дома; фактически городская власть распоряжается чужой собственностью. В соответствии с Жилищным кодексом право на об­щее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, возникает на момент госу­дарственной регистрации этого права, а в силу закона, – независимо от наличия регистрации права. По желанию собственника помещения пра­во общей долевой собственности может быть за­регистрировано. Для этого следует обратиться в Федеральное агентство кадастра объектов не­движимости и получить кадастровый план ранее учтенного земельного участка. При этом следует запрашивать кадастровый план для регистрации ранее возникших прав, т.к. в зависимости от назначения сведений заполняются различные формы кадаст­ровых планов.

В соответствие с ч. 3 ст. 11.3 Земельного Кодекса РФ исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домам.
  

(С использованием материалов конференции «Земля многоквартирного дома»)